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2007年3月23日 (金)

公示地価の上昇から何を読み取るか?

今日の東京はいいお天気でした。昨日よりも一段と気温が上がり、一気に春本番を迎えたようなお天気でした。

昨日の午後に国土交通省から公示地価が発表されました。今朝の朝刊でいっせいに報じられていました。1991年以来、16年振りに全国平均で上昇を記録したようです。でも、東京、大阪、名古屋の3大都市圏を中心に、仙台や福岡など中核都市に地価反転が波及したことが主因で、地点別で見れば、まだまだ地下が下落している地点の方が多いようです。NIKKEI.NETのサイトから最初のパラグラフだけ引用すると以下の通りです。

国土交通省が22日発表した2007年1月1日時点の公示地価は全国平均(全用途)で前年に比べ0.4%上昇し、1991年以来、16年ぶりにプラスに転じた。マンションやオフィスの需要が堅調な東京、大阪、名古屋の3大都市圏が地価を押し上げているのが主因。地方圏は下落が続いてるものの、仙台や福岡など中核都市には地価反転が波及した。日本経済全体でみると、バブル崩壊後、長らく続いた「土地デフレ」が終わりを迎えた形だ。

全国の商業地のうちで水準として最高価格となったのは、東京都中央区銀座4丁目の山野楽器銀座本店で、1平方メートルあたり3060万円と全国で唯一坪1億円を突破しました。公示価格で坪1億円を超すのは1993年以来14年振りだそうです。一昔前なら、銀座は銀座でも5丁目の鳩居堂が相場だったんですが、今は山野楽器になっているらしいです。もっとも、地価調査は昨日発表された国土交通省の公示地価の他に、同じ国土交通省の発表する基準地価、国税庁の発表する路線価と3種類もありますので、調査により地点が異なるのかもしれません。なお、商業地の地価水準でトップは銀座4丁目なんですが、上昇率では東京都渋谷区神宮前5丁目がトップで45.5%の上昇を記録したそうです。
住宅地に目を転ずると、全国トップの上昇率を記録したのは東京都南青山5丁目付近で、前年比45.5%の上昇だそうです。さらに、2位は南青山4丁目、3位はその近隣の神宮前4丁目付近が続きます。商業地の地価上昇率トップの神宮前5丁目とともに、表参道ヒルズの近隣地区がトップ3を占めた形になっています。これらは、割合と、我が家のご近所だったりします。また、住宅地地価の上昇率トップ10は昨年と同じく東京が独占しました。
さらに、地方圏を見ると、商業地・住宅地ともに3年連続で下げ幅は縮小しているようなんですが、地価下落が続いています。でも、松山市や金沢市などの地方中核都市で上昇地点が増えているのも今年の調査結果の特徴で、再開発やまちづくり事業なんかで利便性が向上し、土地の需要喚起につながったんではないかと考えられています。

これらの事実関係から指摘するべき点が2点あるように私は考えています。
まず、第1に、事実として、東京や大都市圏で地価が上昇する一方で、地方圏を中心に下落を続けているわけですから、地価の面から見た地域間格差は拡大しています。しかし、統計的なエビデンスは明確ではないんですが、報道された範囲でトピック的に考えると、再開発やまちづくり事業なんかで利便性が向上したり、観光資源を掘り起こしたりして、言わば、努力した地域が報われた面も指摘できます。格差は拡大したんですが、当然のことながら、それには理由があるとも言えます。格差拡大を言い立てることも可能ですし、努力が報われた面を重視する人も少なくないと思います。どちらを指摘するかで、分析者の視点が明らかになるような気がします。
第2に、一部に気付いているエコノミストもいると思うんですが、マクロ的に考えて、日銀が利上げする環境が整いつつあることです。地域的なミニバブルと見る向きもあるかもしれませんし、消費者物価が近く前年比でマイナスに突っ込む可能性が高まる中で、16年振りの地価の上昇は日銀の利上げをサポートするひとつのファクターであると考えられます。事前の確率ではありますが、この情報によって日銀の利上げが少し早くなる確率が高まったような気がします。

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